Herinvesteringsverplichting
Bij een overdracht in het kader van de vorming van een woonmaatschappij moet de overdrager (met uitzondering van gemeenten en OCMW’s) de opbrengst van de overdracht (die niet via een aandelentransactie gebeurde maar tegen een bepaalde prijs), in eerste instantie gebruiken om openstaande leningen bij het Vlaamse Gewest of de VMSW terug te betalen. In tweede instantie moet de overdrager de eventueel nog resterende middelen herinvesteren, om zo het aanbod van sociale huurwoningen in stand te houden of te vergroten. Hieronder leest u meer over deze herinvesteringsverplichting.
Wanneer u een sociale huurwoning niet langer verhuurt volgens de sociale huurreglementering uit boek 6 van de Vlaamse Codex Wonen is er een herinvesteringsplicht. Dit houdt in dat de initiatiefnemer dan de venale waarde van de sociale huurwoning in de sociale huisvestingssector moet herinvesteren, tenzij de woning leegstaat in afwachting van renovatie of sloop.
De herinvesteringsverplichting geldt voor initiatiefnemers vermeld in artikel 4.13, §1, eerste lid Vlaamse Codex Wonen van 2021: sociale woonorganisaties (de VMSW, een sociale huisvestingsmaatschappij, een woonmaatschappij, het Vlaams Woningfonds, een sociaal verhuurkantoor of een huurdersbond), gemeenten, intergemeentelijke samenwerkingsverbanden, OCMW’s en welzijnsverenigingen.
Opgelet: deze nieuwe herinvesteringsverplichting wordt onmiddellijk van toepassing voor de SHM’s met de inwerkingtreding van het decreet van 9 juli 2021 houdende wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen. De herinvesteringsverplichting vervangt de al voor SHM’s bestaande herinvesteringsverplichting uit artikel 5.43 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021.
De herinvesteringsverplichting geldt enkel op sociale huurwoningen die een initiatiefnemer in eigendom heeft of waarop hij een opstalrecht of een erfpachtrecht heeft. Het is niet van toepassing op sociale huurwoningen die een initiatiefnemer enkel verhuurt. SVK-woningen waarvoor een hoofdhuurovereenkomst met een private eigenaar is afgesloten, vallen dus niet onder deze verplichting.
De herinvesteringsverplichting is enkel van toepassing op woningen die u niet langer sociaal verhuurt. De verplichting is dus niet van toepassing op overdrachten van lokale besturen naar woonmaatschappijen of op overdrachten tussen SHM’s, SHM’s en woonmaatschappijen, en woonmaatschappijen onderling.
Ook woningen die u tijdelijk buiten het sociale huurstelsel zou verhuren (en binnen het daartoe voorziene reglementaire kader van boek 6) vallen niet onder de herinvesteringsverplichting.
De invoering van de herinvesteringsverplichting moet voorkomen dat het aanbod aan sociale huurwoningen zou dalen en streeft ernaar om het sociale huurwoningaanbod minstens op peil te houden.
Als u beslist om een sociale huurwoning, die gefinancierd is met subsidies, niet langer te verhuren als sociale huurwoning op een ogenblik dat de verbintenissentermijn nog niet is verstreken, dan moet u de subsidies niet terugbetalen als u voor deze woning aan de herinvesteringsverplichting voldoet. Dit principe geldt voor subsidies waarbij het subsidiebesluit voorziet in een uitdrukkelijke verbintenissentermijn en voor subsidies waarbij een impliciete, oneindige verbintenissentermijn geldt.
U moet binnen een termijn van maximaal 5 jaar voldoen aan de herinvesteringsverplichting.
Hoe herinvesteren?
Herinvesteren kan op de volgende manieren:
-
in de realisatie en instandhouding van sociale huurwoningen (de bouw of renovatie van sociale huurwoningen of het verwerven van woningen of gronden);
-
in gesubsidieerde infrastructuur bij sociale woningen;
-
de vervroegde terugbetaling van de lening op deze woning(en) aan de VMSW of Vlabinvest apb
-
in de werkings- en onderhoudskosten van de woonmaatschappij;
-
in de versterking van de financiële leefbaarheid van de woonmaatschappij;
-
door een inbreng te doen in de woonmaatschappij.
Aan elk van deze mogelijkheden zijn voorwaarden verbonden, waardoor u niet zomaar kan kiezen welk bedrag u waarin investeert. Een bedrag herinvesteren waarvoor u op een andere manier subsidies ontvangt, kan uiteraard nooit.
In principe kan u altijd investeren in de mogelijkheden, vermeld onder 1, 2 of 3. Woonmaatschappijen en SHM’s moeten wel minstens 50% van de venale waarde die rest na eventuele terugbetaling van leningen die nog uitstaan op de sociale huurwoning herinvesteren volgens de mogelijkheid onder punt 1 (nl. in verrichtingen voor de realisatie en instandhouding van sociale huurwoningen) en dit onder het maximaal subsidiabel bedrag. De resterende 50% mag eveneens volgens de mogelijkheid onder punt 1 geherinvesteerd worden, maar mag betrekking hebben op het deel boven het maximaal subsidiabel bedrag.
U kan slechts herinvesteren in werkings- en onderhoudskosten (punt 4)
-
voor zover u zelf een SHM of woonmaatschappij bent
-
wanneer u minstens de helft van de venale waarde die rest na terugbetaling van leningen die nog uitstaan op de sociale huurwoning investeert in de realisatie en instandhouding van sociale huurwoningen:
-
als u bij de goedkeuring van uw jaarlijkse financiële planning door uw bestuursorgaan, motiveert welk bedrag voor welke werkings- en onderhoudskosten zal worden geherinvesteerd;
-
als u in uw jaarverslag naderhand rapporteert welk bedrag u effectief heeft geïnvesteerd in de werkings- en onderhoudskosten.
Om te kunnen herinvesteren in de versterking van de financiële leefbaarheid (punt 5) moet u ook een SHM of woonmaatschappij zijn. Bovendien moet de VMSW op basis van een kredietwaardigheidsbeoordeling oordelen dat een versterking van de financiële leefbaarheid noodzakelijk is. Het is het Vastleggingscomité van de VMSW dat beslist welk bedrag u op deze manier mag herinvesteren. Dat Vastleggingscomité legt ook de voorwaarden vast die moeten worden nageleefd en legt die vast in een plan van aanpak. Dat plan van aanpak moet concrete en meetbare voorstellen bevatten, die leiden tot een verbetering van de financiële leefbaarheid, en waarvan de uitvoering opgevolgd wordt door een Begeleidingscommissie van de VMSW.
Herinvesteren door een inbreng te doen (punt 6), is enkel mogelijk voor lokale besturen. Die inbreng kan bestaan uit:
-
een kapitaalsubsidie (waarmee enkel investeringen kunnen worden betoelaagd), of
-
een geldsom in ruil voor aandelen. In dat geval brengen die aandelen slechts de helft op van het dividend waarop aandelen maximaal aanspraak maken. Wanneer die aandelen later zouden worden terugbetaald aan het lokaal bestuur, moet het lokaal bestuur de nominale waarde van die terugbetaalde aandelen opnieuw herinvesteren op een van de mogelijkheden die op dat moment gelden.
Handhaving herinvesteringsverplichting
De toezichthouder staat in voor de handhaving van de herinvesteringsplicht. De toezichthouder beoordeelt de naleving van de herinvesteringsverplichting globaal. Hij controleert niet voor iedere woning afzonderlijk of er bij de verkoop een woning voor in de plaats is gekomen. U zal een verantwoording moeten geven voor woningen die (op basis van een jaarlijkse rapportering) niet langer sociaal verhuurd worden. Die uitleg moet passen binnen het principe van de herinvesteringsverplichting. Als u de herinvesteringsverplichting niet naleeft, kan de toezichthouder o.a. een administratieve geldboete opleggen overeenkomstig artikel 4.89 en artikel 4.90 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Binnen een termijn van dertig dagen na kennisgeving door de toezichthouder kunnen gemeenten, OCMW’s, welzijnsverenigingen en intergemeentelijke samenwerkingsverbanden met een gemotiveerd verzoekschrift bij de minister beroep aantekenen tegen de oplegging van een administratieve geldboete. De minister brengt binnen vijftien dagen na de dag waarop hij het verzoekschrift heeft ontvangen, de verzoeker op de hoogte van zijn beslissing tot inwilliging of afwijzing van het beroep. Als de minister geen kennisgeving doet binnen deze termijn, wordt de minister geacht het verzoek te hebben toegestaan. De verzoeker kan tegen de beslissing van de minister beroep instellen bij de Raad van State.